Når man bor til leje, og den lejede bolig ikke er i den stand man har aftalt, har man som lejer en række beføjelser og rettigheder i medfør at lejeloven og forskellige speciallovgivninger.

I det følgende tages der udgangspunkt i et eksempel, hvor der er en fysisk mangel ved den lejede bolig. Det kunne for eksempel være skimmelsvamp eller generelle skader på gulve og vægge m.v.

Lejelovens §§ 95-98 er som udgangspunktet relevante når der skal findes en løsning i denne slags tvister. Er der tale om en almenlejebolig, findes der tilsvarende regler i almenlejeloven.

Udbedring af mangler

Det følger af lejelovens § 95, stk. 1, at hvis det lejede ikke er i den stand, som lejeren efter retsforholdet mellem lejeren og udlejeren kan kræve, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen efter påkrav derom, kan lejeren selv afhjælpe den for udlejerens regning.

Det vil sige, at hvis udlejer ikke efter lejers påkrav om udbedring af mangler, straks udbedre disse, har man som lejer ret til selv at udbedre manglerne ved den lejede ejendom, og har derefter krav på at få udgifterne til udbedringerne erstattet af udlejer.

Udgangspunktet er, at udlejer straks skal udbedre manglen efter lejers påkrav, således at det lejede bringes i kontraktmæssig stand.

Hvis man som lejer vælger selv at udbedre en mangel, er det vigtigt at man er opmærksom på, at man tager en såkaldt standpunktsrisiko, hvilket vil sige at:

• Det er lejeren der har bevisbyrden for at der foreligger en mangel.
• Lejeren skal derfor sikre sig bevis for at manglen var til stede og at lejeren har påkrævet udlejer at udbedre denne, samt at det udførte afhjælpningsarbejde er fornødent og dermed en nødvendig udgift.

Forholdsmæssigt afslag

Endvidere følger det af lejelovens § 95, stk. 2, at lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.

Størrelsen på afslaget afhænger af hvilken type mangel der er tale om, og i hvilket omfang manglen forringer boligens værdi for lejer. Værdiforringelsen beror derfor på en objektiv vurdering. I praksis nedsættes lejen med forskellen mellem værdiforringelsen og den mangelfri ydelse.

Eksempelvis fik en lejer nedsat sin husleje med 25% i almen bolig, fordi soveværelset var ubrugeligt som følge af skimmelsvamp.

På same måde kan afslaget udgøre 100% af lejen, hvis det lejede er ubeboeligt.

Lejeren kan derved være berettiget til både nedslag i husleje og godtgørelse af udgifter.

Ophævelse af lejeaftalen

Vurderes en mangel at udgøre en væsentlig misligholdelse, og udbedres manglen ikke af udlejer som beskrevet ovenfor, kan lejeren ensidigt hæve lejeaftalen.

Beboerklagenævn og Huslejenævn

Har man en tvist med sin udlejer, kan det første skridt til at finde en løsning være, at indbringe sagen for et beboerklagenævn eller til Huslejenævnet. Disse nævn tager stilling til, om de lejemæssige vilkår er i overensstemmelse med reglerne i Lov om leje, Lov om boligforhold eller Almenlejeloven.

Dog behandler nævnene ikke sager om forholdsmæssigt afslag i lejen som følge af mangler ved det lejede, eller sager hvor egentlig bevisførelse er nødvendig, for eksempel vidneafhøringer, syn og skøn m.v.

Der er følgende betingelser for at indbringe en sag for et beboerklagenævn eller til Huslejenævnet:

• Tvisten skal først være søgt løst udlejer og lejer imellem
• Indbringelse koster et mindre gebyr

Er der mangler ved din lejebolig, eller er du tvivl om din lejebolig er i kontraktmæssig stand, så kontakt os til en uforpligtende snak. Hos Nikolajsen Advokatfirma har vores boligspecialister mange års erfaring inden for bolig- og lejeret.